Anda masih ragu-ragu untuk membiayai semula atau refinance rumah anda? Sebelum membuat keputusan sama ada untuk teruskan atau tidak, jom bandingkan kelebihan dan kekurangan membiayai semula rumah di dalam artikel ini.
Apabila anda membuat pinjaman baru, anda akan diberi tempoh masa yang baru untuk menyelesaikan hutang. Bagi sesetengah keadaan, tempoh pinjaman yang lebih lama dan kadar faedah yang lebih rendah akan mengurangkan bayaran ansuran bulanan kepada pihak bank.
Salah satu kebaikan refinance rumah yang pernah dikongsikan di dalam artikel kami sebelum ini ialah anda akan mendapat cashback daripada kenaikan nilai hartanah. Jika anda bijak menggunakan cashback ini, ia boleh digunakan untuk menyelesaikan hutang lain dan seterusnya mengurangkan bayaran komitmen bulanan.
Sebagai contoh, anda mempunyai hutang lain seperti pinjaman peribadi, kereta dan motor. Dengan mendapatkan cashback daripada refinance rumah ini, anda boleh melangsaikan hutang lain dan mengurangkann komitmen bulanan. Apabila komitmen bulanan semakin berkurangan, anda akan mempunyai lebihan tunai setiap bulan yang boleh digunakan sebagai simpanan.
Kami kongsikan suatu situasi dan pengiraan mudah:
Ali mempunyai hutang rumah, kereta dan juga pinjaman peribadi. Berikut merupakan pengiraan komitmen bulanan beliau:
Ansuran bulanan rumah semasa: RM 1 100
Ansuran bulanan pinjaman peribadi: RM 300
Ansuran bulanan kereta: RM500
Jumlah komitmen bulanan: RM 1 900
Sewaktu beliau membuat pinjaman rumah 5 tahun yang lalu, harga rumah tersebut ialah RM 238 000, Ali mengambil keputusan untuk refinance rumahnya setelah harga rumah itu naik kepada RM 400 000.
Dengan membuat pinjaman baru katakan dengan kadar faedah 3.1% dengan margin pinjaman perumahan sebanyak 90% selama 35 tahun. Setelah menyelesaikan semua hutangnya, Ali hanya perlu membayar pinjaman perumahan yang baru ini dengan ansuran bulanan sebanyak RM 1,700. Beliau telah mengurangkan komitmen ansuran bulanan beliau sebanyak rm 200 setiap bulan! Teknik ini juga dinamakan debt consolidation atau penyatuan hutang.
Penafian: Pengiraan yang ditunjukkan bukan nilai yang tepat. Jumlah yang dinyatakan hanya sebagai anggaran bagi memudahkan pemahaman. Sila rujuk kadar berdasarkan tawaran yang disediakan bagi setiap bank.
Jika anda bijak memanfaatkan peluang yang ada, ada sesetengah bank akan memberi rebat dan diskaun sekiranya anda menyelesaikan hutang pinjaman perumahan lebih awal. Ini akan lebih menjimatkan wang anda!
Namun begitu, bukan semua pinjaman perumahan yang menawarkan diskaun pinjaman perumahan ya! Anda perlu berhati-hati kerana terdapat pinjaman perumahan yang mempunyai lock in period.
Lock in period ini secara mudahnya membawa maksud anda akan dikenakan penalti kerana menyelesaikan pinjaman perumahan lebih awal daripada tempoh masa yang ditetapkan. Ya, menyelesaikan hutang lebih awal jika tidak kena dengan caranya, menambah hutang anda pula! Jadi, pastikan anda tahu dan faham tentang jenis pinjaman perumahan yang diambil.
Bagi mereka yang beragama islam, mendapatkan jenis pinjaman islamik pastinya merupakan pilihan utama. Jika sebelum ini, pinjaman lama anda berunsurkan pinjaman konvensional, salah satu cara untuk menukar jenis pinjaman perumahan ini juga boleh dilakukan dengan teknik refinance rumah.
Berikut merupakan beberapa kelebihan pinjaman islamik berbanding pinjaman konvensional:
- Kadar keuntungan siling merupakan keuntungan maksimum yang boleh dikenakan di bawah pembiayaan berasaskan jualan. Keuntungan pinjaman adalah berdasarkan kadar BFR Islamik dan boleh diubah berdasarkan keadaan pasaran ia tidak boleh melebihi kadar keuntungan siling.
- Keuntungan akan dicaj berdasarkan prinsipal yang belum dijelaskan tanpa melibatkan unsur kompaun.Dengan tiadanya unsur kompaun, jumlah keuntungan yang mesti dibayar untuk pembiayaan adalah jauh lebih rendah berbanding pinjaman konvensional yang menjadikan caj pembayaran lewat juga lebih rendah.
Salah satu kelebihan pinjaman rumah bersama ialah anda boleh menggunakan nama bersama pasangan untuk mengukuhkan lagi pinjaman dengan menggabungkan sumber pendapatan daripada dua pihak.
Sekiranya, anda dan pasangan sudah stabil dan mungkin berniat membuat pinjaman perumahan baru untuk menambah rumah dan ini rumah yang ketiga, kebiasaannya, margin pinjaman perumahan yang akan diberikan kepada anda dan pasangan ialah 70 % sahaja.
Oleh itu, anda boleh memanfaatkan teknik refinance rumah ini dengan menukar pinjaman perumahan bersama in, tukar pinjaman di atas nama satu individu , suami sahaja (sebagai contoh) dan isteri akan mempunyai suatu lagi kuota margin perumahan sebanyak 90%!
Bukan sahaja sah di sisi undang-undang, anda juga akan menjimatkan lebih banyak wang bagi proses pembelian rumah ini.
Bagi mendapatkan pembiayaan semula ini, anda akan mengalami proses yang sama semula seperti membeli rumah termasuklah yuran penilaian hartanah atau property valuation.
Berikut merupakan beberapa kos lain yang mungkin terpaksa ditanggung oleh anda sebelum mendapatkan cash out atau cash back daripada rumah yang telah dibiayai semula iaitu:
- yuran pemprosesan bank
- bayaran guaman
- duti setem
- yuran perjanjian jual beli (SPA)
- MRTA
Jika kos yuran yang perlu dibayar ini melebihi daripada apa yang anda dapat daripada cashback, mungkin anda patut fikirkan semula keputusan untuk meneruskan pembiayaan semula rumah ini.
Sebenarnya, tempoh pinjaman yang lebih pendek boleh menjadi salah satu kebaikan refinance rumah. Namun begitu, sekiranya anda tidak mampu atau tidak mempunyai pendapatan yang stabil untuk membayar ansuran bulanan yang lebih mahal ini, ia mungkin seolah-olah jerat yang dipasang terkena diri sendiri.
Oleh itu, sebelum membuat keputusan terburu-buru untuk terus membiayai semula pinjaman perumahan hanya kerana ingin memendekkan tempoh pinjaman hanya kerana anda mempunyai pendapatan sekarang, nilai semula risiko ini dalam masa jangka masa panjang kelak.
Apabila anda membiayai semula pinjaman perumahan atau refinance rumah, ia akan mengambil kira nilaian harga pasaran semasa. Ya, mungkin anda seronok mendapat lebihan wang tunai, tetapi jumlah pinjaman anda juga pastinya bertambah mengikut harga semasa rumah tersebut.
Jika anda ingin menggunakan lebihan duit daripada refinance rumah ini pada saat yang terdesak dan segera, mungkin ia bukan pilihan yang sesuai. Memandangkan proses membiayai semula pinjaman perumahan ini perlu melalui proses yang sama seperti membeli rumah semula, ia pastinya mengambil masa.
Secara anggarannya, tempoh masa yang diperlukan bagi semua proses ini mengambil masa 3 hingga 5 bulan jika tiada sebarang masalah. Sekiranya terdapat masalah lain, ia mungkin akan memakan masa yang lebih lama.
5. Risiko dikenakan penalti jika pinjaman ada lock in period
Seperti yang diterangkan sebelum ini, anda mungkin akan dikenakan penalti sekiranya pinjaman tersebut mempunyai lock in period. Jadi, pastikan anda berhati-hati sebelum meneruskan secara terburu-buru untuk terus pembiayaan semula pinjaman perumahan.
Sebenarnya, adakah refinance rumah atau membiayai semula rumah ini mendatangkan lebih banyak kebaikan atau keburukan? Tiada jawapan yang pasti sebenarnya bagi soalan itu. Semuanya bergantung kepada keadaan kewangan anda sendiri, untuk membuat keputusan yang terbaik. Bak kata pepatah, tepuk dada, tanya selera. Kali ini, tepuk dada, tanya situasi kewangan sendiri. Apapun pilihan anda, semoga ia yang terbaik!
